土地活用はＳＩマンション
土地活用を成功させるために
地主様にとっての「土地活用」は、賃貸マンション・アパート事業にとどまりません。相続税・固定資産税など節税や収益を目的とする「土地活用」は、賃貸マンション・アパート事業から、青空駐車場、コンビニエンスストアのような形態まで、収益性、安全性、効率性などの経営的な視点から決定することが望ましいのです。
確かに、賃貸マンション・アパート事業による「土地活用」は、大変有効な手段です。しかし、以前のように収益をあげつづけることは難しくなってきています。一番の要因は、年々増加している『空き室』問題であり、この『空き室』を埋めることができる賃貸事業が必要とされています。
『空き室』が生まれる原因は、賃貸マンション・アパートの部屋数が入居者数より多いことです。つまり、これまでのような、安価な『部屋』に人を詰め込むという入居者の居住性を無視した賃貸マンション・アパートが通用しなくなったことを意味します。 賃貸マンション・アパート事業は、入居者に“『部屋』を貸す”立場から、入居者に“『部屋』を選ばれる”立場に変わってきているのです。
賃貸住宅経営の問題点の顕在化
オーナの観点から見た場合、これまでの賃貸事業の成功要因。それは、空室期間を限りなくゼロに近づける事を前提に入居者がむしろ長く住みたいとは思わないような賃貸住宅を作る事であり、その事で部屋毎の回転率を上げて、手取り収入の最大化とかけるコストの最小化を図ると言うものでした。 これは、入居者が賃貸住宅を仮住まいと考え、「安かろう悪かろう」と割り切る事にストレスを感じなかった事を背景に成り立っていたと言えます。しかし現在では、賃貸住宅といえども「安かろう、悪かろう」では済まされない時代となってきているのです。こうなってくると、いよいよ今まで表立って取り沙汰されなかったオーナー利益の最大化と入居者利益の最大化が本質的に抱える利益相反関係が顕在的な問題として立ち上がってくるのです。
賃貸住宅の４大ネック
ここで既存の賃貸住宅の持つ構造的な欠陥を、具体的に考えてみましょう？それは、ここ十数年の集合住宅に関するアンケート結果を見れば一目瞭然です。
- 収納不足
- 採光通風性の悪さ
- 遮音性の悪さ（主として上下階）
- 部屋の広さ
人が、その住空間を拠点に長く気持ちよく暮らそうと考えるうえで、上記の四点は問題があってはならない点といえます。 しかしながら、限られた面積を割り算の発想で効率よく作らざる得ない集合住宅では、その性質から上記四点に関して大きな制約が付かざる得ませんでした。
このネックを解消するためには従来と異なった構造で住宅を立てる必要があるのです。
